建业地产在除权日前后的股价表现，体现出投资者对即将分拆上市的中原建业估值极为看好，甚至连带导致了建业地产的股价剧烈波动。但基本面的资料显示，短期波动之后，建业地产股价大概率迎来修复。

　　正在推进中原建业分拆上市的建业地产股份有限公司于5月12日完成了原建业地产股东分派及优先发售份额的登记，并于5月13日开启除权基准后的首日交易。

　　尽管对除权后的股价波动早有预期，但市场的剧烈反应仍让人大吃一惊。5月13日当天，建业地产以每股2.29港元收盘，跌幅达49.67%，并在5月14日股价进一步下挫至每股1.9港元。而在之前，建业地产股价刚刚经历一波长达2个多月的慢牛，股价从2月3日每股3.21港元，涨至5月12日4.55港元每股的高点。在过去一年多时间里，这一股价仅次于2020年11月10日公告将分拆中原建业上市之后的两个交易日。

　　市场分析人士认为，建业地产在除权日前后股价的大幅波动，显示出投资者对中原建业前景的看好，但这也同时导致了建业地产股价的严重低估。

　　从业务形态来看，中原建业是一家以轻资产为主要特色的代建企业，自2016年以来开始进入高速发展期。根据招股书资料，截止2020年度，中原建业实现合约销售343.03亿元，营收11.52亿元，净利润为6.81亿元，净利润为59.2%。以收入计，中原建业2017年至2020年总合约销售金额71.5%的复合年增长率均在国内代建行业中排名第一。

　　在估值前景方面，中原建业所对标的代建第一股绿城管理控股自上市以来股价一路走高，并在2020年4月中旬进入快速上涨通道，股价已经稳定在每股5港元之上，较发行价2.5港元每股已实现翻番，滚动市盈率已达迫近19倍关口。国泰君安发表研报称，基于2019年中原建业6.41亿元的净利润水平，如以10倍市盈率计算，这意味着中原建业潜在市值为 74.5 亿港元。而这一估值意味着中原建业上市后股价可能会到达当前的近3倍，在一些机构看来，中原建业上市后能较轻松达到10倍市盈率的水平。

　　考虑到中原建业以分拆方式上市，原建业地产股东可以获得1:1的配售资格，以及一定额度的优先认购权，这也推动了在5月12日前建业地产股价的连续上涨。即便以5月12日建业地产4.55港元每股计，也要低于目前市场对于中原建业预期价格的估算。

　　不过在对于中原建业乐观预期的同时，建业地产却出现了严重低估。上周的建业地产的股价急挫更多是受到中原建业分拆上市后股价重估的影响，后期有望快速得到修复。

　　从公司基本面来看，尽管发展迅猛，但中原建业的业绩贡献在原建业地产体系中占比并不高。

　　以2020年年报数据来看，中原建业占到了原建业地产合约销售及净利润的三分之一左右，而其他数据如营收、总资产、净资产等，均为个位数。也正因为如此，有市场人士认为中原建业的分拆除权对建业地产的市值重估造成的实质影响理论上应当有限。

　　即便从建业地产重资产部分来看，当前相当于2017年中的股价水平也属于严重低估。

　　自2016年开始，建业地产合约销售规模开始快速上涨，截止2020年底，其重资产合约销售规模达683亿，五年复合增长35.8%，于河南省市场份额超过7.2%。截止2020年底，建业地产已售未结转销售金额达877亿，将于未来两三年转化成结转收入，为未来业绩增长提供保障。

　　而从市场估值来看，自2017年底至除权日前，建业地产股价基本保持稳定，在每股3.3至4.8港元之间波动。而由于此间中原建业的发展规模有限，因此大部分券商财务模型中并没有计及轻资产部分资产及收入贡献，导致该部分市场价值未能充分体现，而这也是建业地产决定分拆中原建业上市的重要原因之一。

　　海通国际估计，建业地产每股资产净值约为20港元，按照资产净值折让75%估算，建业地产股票目标价应为5.23港元左右。

文章来源：《中国修复重建外科杂志》 网址: http://www.zgxfzjwkzz.cn/zonghexinwen/2021/0517/1209.html

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